晶華大廈項目概算調整咨詢業務案例分析
中天恒達工程咨詢公司 馬玉峰
北京中天恒達咨詢公司受托對晶華大廈項目概算調整工作進行了專項咨詢服務。公司受托后及時組建調概咨詢項目組，并經調研制定了調概工作方案；項目組根據調整概算工作方案，經過近半年大量艱苦的統計、計算和分析整理工作，完成了調整概算書編制及調概報告編寫工作，并根據概算審批工作的要求，最后與概算評審單位進行反復核對、解釋和溝通，最終該項目的調整概算獲得上級主管部門的順利批復。
一、背景描述
晶華大廈工程位于北京市繁華市區，占地面積19萬 m2，設計總建筑面積約60萬m2，由1#、2#、3#樓、能源中心及附屬配套用房組成。經國家發展改革委授權，由建設單位上級主管部門發文批復該建設項目初步設計，核定工程總投資為552,337萬元，資金來源為自籌。
該建設工程申請調概時，其1#、2#、3#樓主體結構臨近完工，能源中心及附屬配套用房基本完工，燃氣、熱力、電力、道路等園區配套市政設施項目大部分已完成簽約，但多處于施工準備階段。因工程投資即將超出批復概算，建設單位委托中天恒達編制調整概算，向上級主管部門申請追加以下投資概算內容：
·按項目實際市場價格調整原擴初設計圖紙范圍內工程項目造價，以保證概算能夠與項目按施工圖公開招標形成的實際價格情況相符合，以反映項目真實建設成本；
·對原概算中未能預料的設計變更、索賠和部分新增附加工程建設內容等進行調整增加，按照合同約定進行計量計價，以滿足合同結算資金需求；
·對項目因工期延長造成的監理、設計和其他技術咨詢等的其他費用進行相應調整。
二、具體做法
（一）咨詢思路
本項目在調整概算編制啟動時就存在兩種編制方法的不同觀點：一是按照超概算原因，將超概項目按預計追加投資以項目增減帳方式據實申請；二是根據實施的施工圖紙按照概算定額形式重新編制概算，合理預估項目建設成本，以利于追加投資評審時順利通過。但經過對原概算執行情況進行初步梳理核查，發現本項目原概算因工程規模大、單項工程多，設計深度不一，其編制技術處理比較復雜，因此在編制單項/位工程調整概算時，必須結合項目的實際情況和分析結果，才能確定具體的調整工作方式和編制方法。
1、“清單綜合費用+增減帳方式” 的據實調整方式
原設計概算在編制中存在采用概算定額、概算指標和造價指標三種形式。由于在最初在編制和審查設計概算時，其編制依據條件有限，燃氣、電力、自來水和中水、雨水等小市政工程和室外景觀、幕墻、鋼結構等專項工程，只有規劃建設指標或建筑方案，故相應單項工程概算的編制和審查只能按概算指標或造價指標編列，并得到批復。在后續設計階段，設計院也未隨擴初設計工作進展出具具備一定深度的設計概算；招標階段，造價咨詢公司依據施工圖出具的工程量清單控制價和各投標單位的投標預算價也均超出了原概算控制額。
因此，根據項目的上述實際情況，本次調整概算工作應是主要梳理、分析概算突破原因，分類定量說明調整概算依據并計算調整金額。如果按概算定額編制調整概算，雖也能夠實現該目的，但存在以下尚需解決的問題和風險：
（1）重新按照概算定額編制調整概算不僅工作量大，而且按概算定額編制的調整概算與已按照工程量清單招標定價形成合同預計結算不符，也會繼續增加后期工程結算工作量和大量概算控制的不確定性風險；
（2）在調整概算評審時編制單位必須進行合同價、變更價和索賠等概算價款的還原處理，以滿足調整概算的后續審計需求，增加了審計和配合審計工作量。
（3）對于部分已經按照概算定額編制的單項工程，原概算編制執行的96概算定額與項目建設內容已經脫節，存在大量概算定額不適用問題；加之項目工程設計變更、索賠、價差的陸續發生計入，更使得部分項目概算子目價格與項目實際造價差距甚遠，事實已經形成概算與招標合同價嚴重不配比的現象；在原概算批復不久，北京市就發布了《2004年建設工程概算定額》，且兩版概算存在較大差異，如再沿襲原概算定額編制方式將直接影響后續調整概算評審時對其真實性、合理性的審查判斷。因本工程結構超限，定額子目的適用問題一直是編制概算和后續概算執行的技術難點，如果重新大量編制補充定額并報批北京造價主管部門，不僅時間也來不及，且需耗費大量的人力、物力，尚存有大量不確定性，在現階段管理來看不現實，也不符合項目調整概算報批程序的實際需求。因此，即使按現行概算定額重新編制概算依舊不能排除其不能正確指導和預控項目依據合同結算而導致再次超概的風險。
（4）對于建設項目其他費用，如再根據原概算編制所依據的以往相關文件規定計算，則會出現部分項目概算不足與超額并存現象，且存在與項目實際招標或簽約費用嚴重不符問題，將使后續概算列支產生極大誤區。
因此，從上述梳理分析來看，調整概算的主要目的是申請增加概算投資，保證后續建設合同的履行，此時重新按照現行概算定額編制調整概算，對項目的建設成本的合理市場價格預估或評價將退到次位。經過數次討論，各方一致同意按項目實際“清單綜合費用+增減帳”方式據實申請追加概算投資為工作方案。
2、據實申請工作方案的關鍵技術難點
為使概算調整能夠保持原概算批復主導思想和形式的一致性，根據實事求是的原則，在原批復概算架構的基礎上，將已實施或已簽約項目，按合同價加減設計變更、洽商的預計結算形式，按照以綜合費用單價的清單方式將發生的概算項目進行調整匯總，并與原批復概算相對應的匯總項目進行逐項歸集、對比，在分析、確定需調整概算的項目后，在此基礎上與原概算以全對比形式編制形成此次調整概算書。
由于該工程的概算和合同清單計價是采用的兩種性質不同的計價方式，如需同口徑確定實際投資與計劃投資的差異，的確存在大量的實際工作困難和工作量，但從對工程建設計價管理整體層面來看，無論清單計價還是定額計價其分部分項工程或單位工程劃分卻是大致相同的，只要同時熟悉96概算定額和工程量清單計價兩種計價方式，是能夠找到“同類項”的。所以解決差異分析的方式就是將兩種形式的計價子目進行大量拆分、合并，歸集“同類項”，盡最大可能方便對比，從中分析、查找兩版計價文件的投資差異問題。
實踐證明，采用上述調整概算的工作方法，通過對比分析，項目組找出了概算調整的重點項目，即鋼結構、幕墻、建筑裝飾和弱電，以上四項調整占建安工程總調整金額的92%。在調整概算說明書中，通過調整單項的對比分析也完全能夠充分反映原概算項目與擬調整概算項目的人、機、材等造價指標差異。如，以建筑結構工程分析，土方工程原概算因綜合費率高單價偏高；鋼筋工成因主材價格上漲，原概算單價偏低，但由于施工圖設計與初步設計的差異，原工程量偏大。調整概算通過對上述調整項目的詳細單項分析，既能滿足調整審查分析的需要，也符合其作為今后投資控制標準的準確性要求。
（二）咨詢內容
首先，項目組需要收集概算執行和各項造價控制管理情況的文件，對項目概算執行情況進行梳理，從工程造價控制的市場競爭、技術管理和政策環境等因素和概算編制依據、范圍以及投資計劃變化等方面分析項目概算執行所遇到的問題，確定本次調整概算的重點和技術措施。然后，分專業編制概算調整申請書，包括工程建設基本情況，概算調整的主要理由、調整的主要內容和工程量變化對比清單，調整概算與原批復概算對比表，調整概算書，分類定量說明調整概算的原因、依據和計算方法、概算增減分析說明等；由于本項目調整變化內容較多，故單獨成冊編制調整前后概算對比表，以及主要變更原因分析。
由于調整概算工作持續時間較長，在此期間要對概算調整工作請款及時進行階段性總結、匯報，在調整概算編制完成后應與調整概算審核單位進行充分解釋、溝通，全力配合調整概算的后續評審工作。
（三）咨詢流程
1、首先，項目組根據建設單位提供的財務、合同資料，統計、分析已完工概算項目擬需結算的實際造價成本情況；
2、然后根據建設單位提供的由造價咨詢單位編制的財務成本分析報告、施工單位提報的洽商、監理單位初步審核的索賠等造價控制文件估算、編制未實施項目的造價，分析、匯總各項目的調整概算；
3、最后根據建設單位、監理、設計、施工等單位提供的資料和信息，分析概算調整項目的原因，收集、整理相關證據、文件，編制概算調整說明書。
三、取得成效
（一）成果文件
根據以上對概算調整工作內容的梳理、分析和匯總，項目組最終編制完成以下調整概算文件資料 ：
1、調整概算申請報告和項目調整概算書、計量底稿；
2、原初步設計文件和初步設計批復文件等以前概算批復文件 ；
3、施工圖、設計變更目錄以及設計變更批準文件；
4、與調整概算有關的招標及合同文件、補充協議、備忘錄、共同簽署的會議紀要，以及變更、洽商、索賠資料；
5、工程已發生的主要影響工程投資的設備和大宗材料購買貨發票（復印件）和合同、暫估價材料認價單、調價文件等資料；
6、項目建設實施過程中出現變更情形的有關證明材料。
（二）調整情況
通過對該工程原概算進行分析，并對已簽約項目造價進行計算、統計，最后匯總編制《工程概算調整匯總表》，得出原概算需調整的總體情況如下：
經概算調整后，工程總造價為8,117,76萬元，比原概算總體調增 2,594,39萬元，其中：
1、建安工程造價調整為5,249,61萬元，總調增1,531,21萬元；
2、建設工程費用調整為2,663,54萬元，總調增1,143,42萬元；
3、另工藝設備配套設施費調增43,73萬元；
4、建設期貸款利息調減-123,98萬元；
5、預備費實際調減0萬元。
調整后總建筑面積60萬m2，工程總單方造價為14135.96元/ m2。
具體調整情況參見附表1《建設工程概算調整匯總表》。
（三）調整項目
上述調整概算調增 2,594,39萬元，其中因概算范圍調整增加109,976萬元，占總調整金額的42.39%。范圍調整原因主要為以下三點：
⑴原概算編制時因圖紙設計深度原因只在總說明中列項但未列入概算金額，如室外工程中的標志工程、綠地景觀、地鐵聯絡通道等；
⑵原概算未包括，但實施過程中必須列支的，如研究試驗費、建設單位開辦費、工藝配套設施費等；
⑶因建設用地范圍變化，而發生的拆遷補償及土地費用。
建安工程占總體調整費用的54%，為主要調整項，具體調整分析參見附圖1、2，其中建安工程調整主要為1#、2#樓，具體分析參見附圖3。
附圖1：
附圖2：
建設工程費用占總體調整費用的40%，主要調概項目為前期土地費用和拆遷補償費用。
另利息調整占總體調整費用的4%，工藝配套設施費用占總體調整費用的2%。
附圖3：
五、經驗總結
由于本次調整概算中的主要單項工程概算是采用合同價加減變更的方式進行調整的，在編制和核對過程中的確可以提高工作效率，但因佐證性質的編制、審核方式與按概算定額編制的方式和控制目標存在較多差異，在審核過程和概算審批中也易產生以下不確定性問題：
1、概算定額方式編制的概算雖在實際執行中可以將審批資金額度分解到合同，但調整概算的申報和批復是不一一對應合同的；而合同加減變更則會形成批復調整金額對應合同和承包商，調整概算的審批會在一定程度上增加承包商的索賠預期，容易產生風險外溢；同時，采用合同價加減變更確定審批調整金額，而非根據工作內容和定額標準審批調整概算，容易產生造價控制依據和合同結算依據的界限模糊，存在一定決策風險。
2、合同加減變更審核確定調整概算，調整概算中勢必將招標競爭、合同談判策略和管理優化等造價控制過程優惠額度隱去，此部分額度不能成為項目全過程和整體造價控制后續調劑，事實形成造價控制目標的分階段割裂；而概算定額既是對項目建設的目標值預計，也可以正確評價工程事實建設造價指標的合理標準；
3、合同加減變更的佐證編制和審核，容易在合同條款和變更處理政策依據的執行上產生因人而異的偏差，尤其是對合同條款的理解歧義，可能造成編制和審核結果的較大差異，給后續工程結算階段的變更、索賠談判工作造成不利影響和一定壓力。
4、合同加減變更是對合同實際執行的預期結算結果，缺少了概算定額對項目未來造價全面、合理預估的前瞻性，不能在最大限度上保證概算控制目標的可行性，容易造成漏項或額度不足；這對于確定最后概算投資控制額的工作目標存在一定的不確定性。
而以概算定額方式編制的概算，工程合理造價可以通過概算定額體系得以最終體現，上述不確定性問題不會單獨體現，所以說以概算定額方式編制調整概算在反映建設成本的合理市場價格方面相對本項目調整概算方式更具一定優勢。
六、管理建議
（一）重視調整概算的評審，保證調整概算的合理性
對調整概算進行評審，是建設單位加強建設項目投資概算控制的重要內控環節，也是政府投資項目的概算審批管理的程序要求。通過對調整概算進行評審，最終核定概算調整額度，將有助于合理確定和有效控制工程造價，使建設項目最終總投資力求做到準確、完整，防止任意擴大投資規?；虺霈F漏項，從而減少投資缺口、縮小概算與預算之間的差距，確保建設資金及時補充到位，有利于合理分配建設投資資金，加強投資計劃管理，可以進一步提高和促進項目的投資效益。
2、調整概算的審計
對于政府投資項目，根據相關管理規定，凡申請調整概算的調增幅度超過原批復概算10%及以上的，原則上審批單位先商請審計機關進行審計，待審計結束后，再視具體情況進行概算調整。
根據國家投資計劃管理部門的規定，對由于價格上漲、政策調整等不可抗因素造成調整概算超過原批復概算的，經評審核定后可以給予調整，但因市場價格波動調增的價差不應作為計取其它費用的基數；對由于勘察、設計、施工、設備材料供應、監理單位過失造成調整概算超過原批復概算的，評審時應根據合同違約責任在核定費用的過程中扣減有關責任單位的費用，并且超出的投資也不應作為計取其它費用的基數。對由于項目單位管理不善、失職瀆職，擅自擴大規模、提高標準、增加建設內容，故意漏項和報小建大等造成調整概算超過原批復，應根據建設單位的投資管理制度和國家投資管理規定追究行政管理責任。
（二）建設項目概算控制及調整工作管理建議
1、重視投資概算預控工作
首先要重視投資預控工作，對設計概算要先評審、后審批。通過專業咨詢機構審查，將概算不實和概算錯、漏項等問題在源頭消除，可以有效摒棄胡子工程、釣魚工程，確保建設項目概算作為投資控制基準的準確性和客觀性。
2、建立概算執行考核責任制
在設計概算批復后，建設單位應組織項目監理、造價咨詢等投資控制顧問，將設計概算按投資承發包管理模式進行分解，建立項目的執行概算，并嚴格控制工程變更，將概算投資控制目標落實到部門和責任人，實行造價投資目標考核責任制。
3、重視概算執行的動態管理和監控
必須重視概算執行的動態管理和監控工作。建設單位合同、計劃和財務等投資管理部門，要結合合約管理和工程款支付建立概算執行的對比分析臺帳，嚴格控制概算外項目和概算超支項目，對控制價超概算、暫估價認價超預算、變更項目超暫列金額等項目要實行風險預警，及早實行投資控制糾偏措施。
4、建立概算執行問題的有效溝通機制
對概算執性過程中，因不可抗力和市場巨幅波動、政策性調整等因素造成的概算不足問題，應加強與概算審批部門的溝通，在條件適合時及時申請調整概算，真正落實概算動態投資控制，避免項目資金鏈條斷裂風險。
5、重視概算的投資控制評價作用
項目調整概算的編制應科學、合理，既要考慮項目概算定額的政府指導性定價特點，更要兼顧工程量清單招標定價的市場因素，實事求是，正確反映項目的真實成本，客觀評價項目造價控制工作。
